محاسبه‌گر سرمایه‌گذاری در مسکن

روش محاسبه

این یک محاسبه‌ی ساده‌ی ریاضی است، نه پیش‌بینی رشد یا سود مرکب:

جریان نقدی خالص ماهانه = اجاره − قسط وام − سایر هزینه‌ها.

سود یا زیان سالانه‌ی تخمینی = جریان نقدی خالص ماهانه × ۱۲.

بازده سالانه = (سود یا زیان سالانه ÷ قیمت ملک) × ۱۰۰.

یک نتیجه‌ی منفی اینجا کاملاً واقعی و معتبر است — ملکی که اجاره‌اش قسط وام و هزینه‌هایش را پوشش نمی‌دهد، واقعاً هر سال ضرر می‌دهد، و این ابزار برای نشان دادن صریح همین موضوع ساخته شده، نه پنهان کردنش. هیچ‌کدام از اعداد اینجا در صفر متوقف نمی‌شوند.

مثال محاسبه‌شده

فرض کنید قیمت یک ملک ۳٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است، قسط وام ماهانه‌اش ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، ماهانه ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان اجاره می‌دهد، و سایر هزینه‌های ماهانه‌اش (تعمیر و نگهداری، بیمه، مالیات ملک، هزینه‌ی مدیریت و غیره) در مجموع ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است. جریان نقدی خالص ماهانه ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان می‌شود، پس سود سالانه‌ی تخمینی ۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان است — بازده سالانه‌ی ۲ درصد از قیمت ملک.

اگر قسط وام به‌جای این عدد ۲۲٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان بود، جریان نقدی خالص ماهانه می‌شد −۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، یعنی یک زیان سالانه‌ی تخمینی ۶۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومانی (بازده −۲ درصد) — همان ملک، این‌بار ضررده به‌جای سودده، چون هزینه‌ی وام بیشتر از چیزی است که اجاره پوشش می‌دهد.