Introduce el precio de una propiedad, la cuota mensual del préstamo, el alquiler mensual que genera y sus otros costes mensuales — descubre el beneficio o pérdida anual estimado y la rentabilidad anual como porcentaje del precio.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingreso por alquiler | + 2.000,00 € |
| Cuota del préstamo | − 1.200,00 € |
| Otros costes | − 300,00 € |
| Flujo de caja neto mensual | + 500,00 € |
Esto es aritmética simple, no una proyección de crecimiento o interés compuesto:
Flujo de caja neto mensual = Alquiler − Cuota del préstamo − Otros costes.
Beneficio o pérdida anual estimado = Flujo de caja neto mensual × 12.
Rentabilidad anual = Beneficio o pérdida anual ÷ Precio de la propiedad × 100.
Un resultado negativo es un resultado real y válido aquí — una propiedad cuyo alquiler no cubre la cuota del préstamo y los costes está realmente perdiendo dinero cada año, y esta herramienta está pensada para mostrarlo con claridad, no para ocultarlo. Nada aquí tiene un mínimo de cero.
Supongamos que una propiedad cuesta 300.000 €, la cuota mensual del préstamo es de 1.200 €, se alquila por 2.000 € al mes, y otros costes mensuales (mantenimiento, seguro, IBI, gastos de comunidad, gestión, etc.) suman 300 €. El flujo de caja neto mensual es de 500 €, por lo que el beneficio anual estimado es de 6.000 € — una rentabilidad anual del 2 % del precio de la propiedad.
Si la cuota del préstamo fuera de 2.200 € en su lugar, el flujo de caja neto mensual sería de −500 €, para una pérdida anual estimada de 6.000 € (una rentabilidad del −2 %) — la misma propiedad, perdiendo dinero en vez de generarlo, porque la financiación cuesta más de lo que cubre el alquiler.
Cualquier gasto recurrente que no sea la cuota del préstamo: IBI, seguro, mantenimiento y reparaciones, gastos de gestión, cuota de comunidad, y una reserva por posible vacancia si quieres ser conservador. Omitir partidas hará que la propiedad parezca más rentable de lo que realmente es.
No — es una instantánea del flujo de caja de un solo año con las cifras de hoy (alquiler, cuota del préstamo, costes). No proyecta una futura revalorización, subidas de alquiler, ni el hecho de que parte de la cuota del préstamo suele generar patrimonio en vez de ser un coste puro; úsala como punto de partida para evaluar un año a la vez, no como un modelo completo de inversión a largo plazo.
Expresa el beneficio o pérdida anual estimado como porcentaje del precio de la propiedad, para que puedas comparar propiedades de precios muy distintos en igualdad de condiciones — un beneficio anual de 6.000 € significa algo muy distinto para una propiedad de 100.000 € que para una de 1.000.000 €, y el porcentaje de rentabilidad hace que sean comparables.
Solo con fines informativos. No constituye asesoramiento financiero ni fiscal.